Nemovitosti
pro porovnání: 0

Jak na prodej Vaší nemovitosti

Dnešní článek je určen pro prodávající, kteří jsou ve stádiu rozhodování o prodeji svého bytu či domu, nebo přemýšlí, proč se jejich nemovitost nabízí na trhu již nějakou dobu bez pozitivního výsledku…

Rozhodli jste se, že prodáte Vaši nemovitost. Nepotřebujete ji, chcete něco většího, aby děti měly klid a pohodlí, abyste vy měli prostor nebo se chcete vystěhovat ven z města? Důvodů může být mnoho. Je však důležité vědět, že toto rozhodnutí je pouze začátek a nezbytně jej musí následovat poměrně důležitá rozhodnutí následující.

Zejména:

1) Svěřím prodej své nemovitosti realitní kanceláři? Nepodvede mne? Bude se o případ starat? Prodá to za dobrou cenu?

Rada:

a) vyberte si svého realitního makléře. Možná to zní jako klišé, ale věřte mi, že prodej nerealizuje realitní kanceláři, ale samotný konkrétní profesionál na trhu, který ví, co má prověřit, co si má zjistit, nabídne vám marketingový plán a pochopitelně nabídne balíček služeb, který je k prodeji nezbytný.

b) pročtěte si smlouvu o spolupráci nebo zprostředkovatelskou smlouvu. Nepodepisujte smlouvy, které obsahují nárok na provizi okamžitkem obstarání příležitosti k prodeji (ale naopak, kde je provize RK splatná až po podpisu smlouvy kupní). Nepodepisujte smlouvu, která vás zavazuje nedělat nic po dobu delší než 6 měsíců. Žádejte uzavření trojstranné rezervace se zájemcem, nedávejte tedy zplnomocnění RK, aby rezervaci podepsala za Vás (ono se to moc neví, ale stejně by mohla bý neplatná a vy budete mít možnost se setkat napřímo s kupujícím….). Eliminujte aktivity ve stylu, že Vaši nemovitost bude nabízet 5 realitních kanceláří. Je to to nejhorší, co pro svůj majetek můžete udělat. Co nabídka, to jiná cena, jiné fotky, jiný popis, jiná výměra…..co dodat? Pro kupujícího naprosto nepřehledné a dost často si řekne „tam je něco špatně“.

c) chtějte vědět a mějte ve smlouvě napsané, jaké všechny služby obsahuje odměna RK – standardem je, že při exkluzivní smlouvě (rozuměj tzv. výhradní, kdy nesmí nemovitost nabízet jiný zprostředkovatel) je součástí ceny

– prověření právního a faktického stavu nemovitosti

– zajištění nabývacího titulu k nemovitosti a originálu listu vlastnictví

– zpracování profesionálního ocenění – tedy stanovení správné ceny nemovitosti na základě písemného průzkumu trhu s využtím vzorků realizovaných obchodů

– profesionální fotodokumentace a videoprohlídka nemovitosti, stejně tak i 2D a 3D půdorys

– základní homestaging (rozuměj úprava interiéru nemovitosti pro účely focení a prohlídek)

– vytvoření PDF nabídkového listu včetně fotodokumentace a půdorysu

– prezentace Vaší nemovitosti na nejvyhledávanějších realitních serverech, případně v tištěných periodikách

– aktivní oslovování poptávajících (hledajících)

– zpracování smluvní dokumentace včetně následných revizí

– zajištění a úhrada nákladů na advokátní úschovu (notářskou či bankovní si klient většinou hradí sám)

– zpracování a podání daňového přiznání

– zastupování na úřadech

– ověřování listin

– vypracování návrhu na vklad a předávacího protokolu

– účast při předání nemovitosti

d) chtějte písemné pravidelné reporty o aktivitě realitního makléře, zejména o jeho oslovování, prohlídkách a stavu jednání

e) požadujte asistenci u podpisu smluvní dokumentace a naprosto jasné závazky zprostředkovatele

A budete spokojení…

 

2) V případě, že se rozhodnete Vaší nemovitost nabízet sami, zajistěte si následující:

Rada:

a) aplikujte vlastní prvky homestagingu a úklidu nebo najměte profesionála (základem je úklid, není nic horšího, než dům, ve kterém nebylo uklizeno a vizuální stránka prezentace je nezbytná…..)

b) objednejte si profesionální fotodokumentaci (průměrný kvalitní fotograf Vám udělá fotografie, které budou vypadat kvalitně a opět mohou nalákat potenciálního kupce – zapomeňte na focení mobilem, vyvarujte se amatérských fotografií otevřeného WC, obrácených fotek na webu apod.)

c) udělejte si cenový průzkum. Pokud budete vycházet z nabídek prezentovaných na internetu, snižte průměrnou cenu, která vám vyjde o 10-15%, pak teprve uvažujte o reálné ceně nemovitosti

d) připravte si list vlastnictví nemovitosti, stavební dokumentaci a nabývací titul k nemovitosti a též informace týkající se okolí Vaší nemovitosti, občanské vybavenosti, dopravních spojů apod.

e) definujte si případné vady nemovitostí, které by mohly být důvodem k odstoupení od smlouvy

f) vyberte si realitní server – není třeba prezentovat nemovitost na všech možných realitních serverech. Pochopitelně má každý z nás své oblíbené, někdo používá idnes a tedy i prezentujte na tomto serveru, někdo použije bezrealitky.cz. Záleží na možnostech.

g) vytvořte samostatnou webovou stránku nemovitosti (možnosti jsou různé – ať již webnode nebo třeba facebook)

h) buďte na e-mailu či telefonu. Reagujte. Bohužel se budete muset přizpůsobit. Zájemci mají často jen určitý omezený čas na výběr. Pokud se nebudete schopni přizpůsobit prohlídkám, můžete o zájemce přijít. Přeci jen je nabídka na trhu široká.

i) v případě prohlídky Vaší nemovitosti buďte opatrní. Nepodepisujte žádné dokumenty okamžitě. Vždy si vše nechte projít hlavou a pročtěte. Trvejte na podpisu určité „rezervace“, tedy na projevení vážného zájmu potenicálního kupujícího. Již mnohokrát se stalo, že zájemce projevil zájem o koupi, majitel čkal a výsledek byl i po měsíci žádný. Zkrátka nic nepodepsal a Vás to bude stát jen čas a nervy.

j) bezpodmínečně si najměte právního zástupce na vytvoření smluvní dokumentace

k) trvejte na advokátní, notářské nebo bankovní úschově kupní ceny

l) definujte si ve smlouvě, kdo bude podávat návrh na vklad a kupní smlouvu na katastr nemovitostí a kdy (využijte např. nezávislého uschovatele listin) a v jakém okamžiku bude předání nemovitosti

m) předávejte nemovitost až o úhradě kupní ceny na Váš účet a podepište s nabyvatelem přesný a podrobný předávací protokol

______________________________________________________

Příště: na co si dát pozor v kupní smlouvě a též problematika nájemních vztahů z pohledu pronajímatele

Oproti prodávajícím jsou pronajímatelé v dost velké nevýhodě, kterou způsobila novela občanského zákoníku, ale i s těmito atributy ochrany nájemce se dá pracovat tak, aby byl smluvní vztah vyvážený, což je základní premisa smlouvy jako takové a následného kvalitního smluvního vztahu.  Více o nájemním vztahu též příště.

Archiv