Vyznat se v daňové problematice naší republiky není snadné. A co teprve, když máte investiční byt a výnosy z nájmu? Spousta vlastníků se zbytečně okrádá, když nevyužívá možnosti odečtu výdajů a používá výdajový paušál. A v dnešním článku si tedy řekneme, jak se tzv. přiznávají výnosy z nájmu.
Začněme tím, že výnos z pronájmu je pochopitelně nutné správně nahlásit příslušnému finančnímu úřadu. Přiznání k výnosům z nájmu se provádí prostřednictvím přiznání k dani z příjmu fyzických osob, tedy toho přiznání, které se podává nejpozději do 2.5. následujícího roku a jsou v něm zohledněny veškeré příjmy, které jste za uplynulý rok měli. Zaměstnancům, kteří nemají další příjmy, toto přiznání dělá zaměstnavatel. Všichni ostatní včetně živnostníků a podnikatelů si ho připravují a podávají sami nebo prostřednictvím daňového poradce. Přiznání k příjmům dle § 9 je povinností ze zákona. Vždy říkám klientům, že je lepší přiznat, než po x letech řešit doměření daně a pokutu. Protože....nikdy nevíte....
Takže zde je základní mantra zdanění příjmů z pronájmu:
1. Paušální výdaje – Pokud se nechcete trápit vedením evidence výdajů a nákladů, můžete využít paušálních výdajů ve výši 30 % z příjmů. Ušetří to čas a administrativu, ALE OSOBNĚ TO NEDOPORUČUJI ZA PŘEDPOKLADU, ŽE LZE VYUŽÍT ODPISY MAJETKU (30 LET ODEPISOVANÁ HODNOTA POŘÍZENÍ NEMOVITOSTI).
2. Výnos z nájmu – Každý příjem z pronájmu nemovitosti musí být zahrnut do daňového přiznání. To zahrnuje jak dlouhodobý pronájem, tak krátkodobé pronájmy typu Airbnb. Mezi výnos z nájmu patří pouze čisté nájemné, tedy nájemné bez hrazených záloh na služby - to je Váš příjem.
3. Výdaje a odpočty – Máte právo na odpočet všech výdajů sloužících k dosažení příjmu z pronájmu, tedy všech nákladů spojených s nemovitostí. Mezi tyto výdaje patří zejména opravy, údržba, vybavení, fond oprav, odměny správci, odměny funkcionářům SVJ, ale i úroky z hypotéky spojené s danou nemovitostí a zejména ODPISY které mohou tvořit poměrně zásadní složku výdajů!.
4. Pozor na změny v legislativě – Daňové zákony se mění. Ujistěte se, že máte aktuální informace a využíváte všechny nové možnosti, které Vám mohou pomoci snížit daňovou zátěž.
5. Zvažte možnost konzultace s odborníkem – Pokud si nejste jistí svým daňovým přiznáním, nebojte se obrátit na daňového poradce. Profesionální pomoc může ušetřit nejen čas, ale i peníze.
Pronájem nemovitostí má v zákoně o daních z příjmů má vlastní princip zdanění podle § 9 a v DP se vyplňuje pro tento účel příloha přiznání k dani z příjmu podle § 9.
Pro vyčíslení základu daně z příjmů z pronájmu můžeme podle zákona dojít dvěma způsoby:
Skutečné výdaje jsou ty, které poplatník prokazuje, které skutečně vynaložil a které souvisejí s dosaženými zdanitelnými příjmy. V každém případě volbou skutečných výdajů pronajímatel volí i pracnější způsob výpočtu daně, skutečné výdaje musí být vždycky schopný finančnímu úřadu prokázat, tedy doložit na co peníze vynaložil, že je skutečně vyplatil a že výdaj souvisel s příjmy z pronájmu.
Paušální výdaje se stanoví procentem z příjmů – u pronájmu je to třicet procent – a berou se tak, že pokryly všechny poplatníkovy výdaje skutečné. Zákon o daních z příjmů stanovuje maximální hodnotu paušálního výdaje na 600 tisíc korun, což odpovídá příjmům ve výši dvou milionů. Víc pronajímatel proti příjmům uplatnit nemůže a každá koruna získaná nad tuto hranici se daní v celé výši. Tento způsob určení základu daně je jednodušší, stačí evidovat pouze příjmy, výdaje nikoliv.
Při uplatnění skutečných výdajů v drtivé většině případů zaplatíme nižší daň než při použití tzv. výdajového paušálu, který pak má pouze tu výhodu, že je méně pracný.
Daňově se paušální výdaje pronajímateli vyplatí jen, když nelze uplatnit ve výdajích daňové odpisy nemovitosti, popřípadě jsou tyto odpisy velice nízké. To je třeba případ pronájmu družstevního bytu, u kterého nelze daňové odpisy uplatnit, nebo jiné nemovitosti vyloučené z odepisování (například získanou darem, který byl osvobozen).
Nejdříve si musíme udělat několik základních výpočtů:
Do příjmů z pronájmu ke zdanění zahrneme jen čisté nájemné bez souvisejících služeb, spojených s jejich užíváním, jde především o zálohy na služby (za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody, odvádění odpadních vod kanalizacemi, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz odpadů…). Stejně tak do příjmů nezahrneme zálohy a kauce od nájemníků.
Oproti příjmům z pronájmu můžeme uplatnit následující výdaje:
Zákon o daních z příjmů dává na výběr mezi dvěma způsoby odepisování – zrychleným a rovnoměrným. Ať zvolíte, kterýkoli způsob, odepisujete stejně dlouhou dobu, při volbě zrychlené formy se ale pořizovací cena odepisuje v prvních letech rychleji. Rovnoměrné odpisy zůstávají kromě prvního roku odepisování stále stejné.
Pro zjednodušení v návodu uvažujeme jen o rovnoměrném odepisování.
| Odpisová skupina | V prvním roce odpisování | V dalších letech odpisování | Pro zvýšenou vstupní cenu |
| 3 – budovy a byty v budovách ze dřeva a z plastu | 5,5 | 10,5 | 10 |
| 4 – hotely a historické nebo kulturní památky |
2,15 |
5,15 |
5,0 |
| 5 – Ostatní byty a bytové domy | 1,4 | 3,4 | 3,4 |
Většina nemovitostí jsou v odpisové skupině č. 5, tedy první rok odepisování se může uplatnit 1,4% pořizovací ceny nemovitosti, další roky pak 3,4%.
Odpisy není možné uplatňovat při podnájmu družstevních nemovitostí či obdobných forem vlastnictví (podíl v s.r.o., kondominium atp.).
V případě koupené nemovitosti to bude kupní cena plus vedlejší pořizovací náklady (například daň z nabytí nemovitých věcí, provize realitním makléřům, výdaje za právníky, rozsáhlejší stavební úpravy s hodnotou převyšující 40 tisíc korun, vestavný nábytek, nábytek s hodnotou převyšující 40 tisíc korun).
U zděděné nemovitosti nebo nemovitosti, která byla pořízena víc než pět lety před zahájením pronájmu, to bude takzvaná reprodukční cena, neboli cena, za kterou by byla daná nemovitost pořízena v okamžiku začátku pronájmu. Na tuto cenu si necháme zpracovat znalecký posudek. Pokud byla zděděná nemovitost již pronajímána a odpisována, musí se pokračovat v odpisování tak jak bylo v době před dědictvím, tedy se v takovém případě nový znalecký posudek nezpracovává.
Při pořízení nemovitosti darem osvobozeným od daně nelze odepisovat.
Pronajímatelé uplatňující vůči příjmům skutečné výdaje vedou jejich evidenci. To znamená, že musejí výdaje zaznamenávat (kdy, na co a v jaké výši byly vynaloženy), musejí uchovávat veškeré doklady a zároveň i doklady prokazující jejich úhrady. Kromě toho musí vést také evidenci odepisovaného majetku (tedy uchovávat odpisové karty a doklady ke vstupní ceně), evidence o tvorbě a použití rezervy na opravy (pokud je tvořena) a evidenci o pohledávkách a dluzích.
Prakticky stačí vést záznamy například v excelovské tabulce; veškeré doklady je dobré převádět i do elektronické podoby, aby nehrozila jejich ztráta nebo znehodnocení (některé účtenky například časem vyblednou a přestanou být čitelné).
Tip: Při dosažení ztráty se prodlužuje lhůta finančního úřadu pro kontrolu až 8 let zpět, tedy pokud nám při uplatnění všech výdajových položek vzniká ztráta, je výhodnější některé výdaje nezahrnout (např. odložit odpis o rok). Lhůta pro kontrolu je pak jen 3 roky zpět.
Zde není potřeba evidence, stanovování odpisu, pořizovací ceny atd. Jediné co potřebujeme, je sečíst nájemné v daném roce.
