Prodej bytu nebo domu není běžný nákup. Jde o částku, kterou většina lidí jindy v životě v ruce nedrží, a o rozhodnutí, které se špatně vrací zpátky. Proto vám tady rovnou napíšu, jak u mě prodej probíhá, kolik stojí a co za to dostanete. Bez hvězdiček a bez malých písmen. Jmenuji se Dana Hunčovská a nemovitostem se věnuji od roku 1998 – nejprve ve státní správě a poté pod jinou realitní značkou. Vlastní kancelář ECON REAL vedu od roku 2016. Prodej vaší nemovitosti povedu osobně; nedostanete makléře podle rozpisu služeb.
1. Sejdeme se u vás, nebo ještě přímo v nemovitosti určené k prodeji – nezávazně a zdarma
Prohlédnu si nemovitost, zeptám se na dokumenty a na to, co vás k prodeji vede a do kdy potřebujete být hotoví. Vy se můžete ptát na cokoli. Nic nepodepisujete a k ničemu se nezavazujete. Pokud si po schůzce vyberete jinou kancelář, nic se neděje a nic mi nedlužíte.
2. Stanovíme cenu
Cenu určuji z profesionálních oceňovacích nástrojů, z dat o skutečně realizovaných prodejích ve vaší lokalitě a z toho, co o té lokalitě vím. Neurčí ji automatický odhad z internetu ani umělá inteligence. Řeknu vám i cenu, kterou slyšet nechcete. Nadsazená cena znamená nemovitost, která visí na portálech půl roku, zlevňuje se a kupující se ptají, co s ní je špatně. To vám neudělám.
3. Připravíme nemovitost k prodeji
Než se objeví první inzerát, postarám se o to, aby nemovitost vypadala tak dobře, jak jen může:
• profesionální fotografie, videoprohlídka, 3D půdorys,
• letecké záběry dronem tam, kde dávají smysl a stejně tak i Matterport
• vizualizace možného zařízení interiéru (virtuální home staging) – vždy označená a vždy vedle skutečných fotografií,
• zapůjčení doplňků a úprava prostoru pro focení,
• v případě potřeby úklid, vyklizení, vymalování i větší opravy.
4. Nemovitost nabídnu
Inzertní portály (15), sociální sítě a moje vlastní databáze zájemců, kteří v dané lokalitě hledají. Součástí je i příprava textu inzerátu tak, aby odpovídal na otázky, které kupující skutečně mají. Popis pocitově a vhodně k typu nemovitosti připravuji osobně.
5. Prohlídky a výběr kupujícího
Prohlídky vedu opět já. U vážných zájemců prověřuji, zda mají prodej skutečně čím zaplatit – ne každý, kdo řekne „beru to“, má peníze. S financováním kupujícím pomáhám a u těch, se kterými spolupracujeme, se hypotéku daří zajistit v 99 % případů.
6. Smlouvy a peníze
Smluvní dokumentaci připravuje advokátka, se kterou spolupracuji již více než 16 let a je psaná tak, aby chránila vás. Kupní cena jde vždy do advokátní/bankovní úschovy – nikdy ne na účet mojí společnosti. Podávám návrh na vklad do katastru a hlídám celý průběh.
7. Předání a to, co přijde po něm
Odečty energií, převody smluv, předávací protokol. A protože mám ekonomické vzdělání a zpracovávám daňová přiznání, poradím vám i s tím, zda a jak prodej zdanit a co si můžete odečíst. U mých klientů je tahle konzultace zdarma.
U většiny nemovitostí se odměna pohybuje mezi 3 a 4 % z kupní ceny plus zákonná DPH. To je jedna z nejnižších sazeb v Praze a ve Středočeském kraji. Můžu si to dovolit z prostého důvodu: nejsem síťová kancelář. Neplatím centrálu, tým asistentek ani celoplošnou reklamu. Peníze, které by šly na tohle, jdou u mě do prezentace vaší nemovitosti – a tu navíc hradím ze svého dopředu, ještě než vím, jestli se prodá. Vrátí se mi až z provize.
Co je v ceně zahrnuto:
• fotograf, video, 3D půdorys, dron a home staging,
• inzerce na portálech a na sociálních sítích,
• kompletní právní servis a smluvní dokumentace,
• zastupování na úřadech a v katastru,
• poradenství k prodeji,
• kompletní smluvní dokumentace, úschova kupní ceny i návrh na vklad vlastnického práva
Odměnu platíte až po dokončení obchodu. Předem žádné zálohy nehradíte.
U nemovitostí nižší hodnoty je to jinak
Práce na prodeji je zhruba stejná, ať prodáváte byt v Praze za osm milionů nebo chalupu za osm set tisíc – smlouvy, prohlídky, katastr i úřady zaberou totéž. U levnějších nemovitostí proto procento vychází výš, případně se domluvíme na pevné minimální odměně. Vždycky vám to řeknu na první schůzce, nikdy ne až ve smlouvě. A pokud vyjde, že Vaši zakázku zrealizovat nemohu a nebo by vám moje sazba nedávala smysl, řeknu vám to na rovinu a doporučím kolegu, kterému bych svěřila i vlastní byt. Radši vás pošlu jinam, než abych vzala práci, kterou bych nemohla odvést pořádně, nebo na ní neměla čas.
Tuhle část většina kanceláří schová do smlouvy a doufá, že ji nebudete číst. Já vám ji napíšu rovnou sem.
Když se mi kupce najít nepodaří, provizi neplatíte
Pokud nemovitost nabízím po celou dohodnutou dobu a prodat se mi ji nepodaří, odměna mi nenáleží. Uhradíte pouze náklady, které jsem do prezentace vaší nemovitosti skutečně vložila, a které vám také zůstanou. Bývají to:
• profesionální fotografie,
videoprohlídka,
3D sken a záběry dronem, • průkaz energetické náročnosti budovy (PENB),
• prověření nemovitosti a podklady z veřejných rejstříků,
• případně smluvní dokumentace dle pokročilosti obchodního případu.
U běžného bytu nebo domu v Praze a okolí se dostaneme zhruba do 20 000 Kč. U vzdálenější nemovitosti s kompletní prezentací může částka dosáhnout až 50 000 Kč. Konkrétní rozsah i strop nákladů si odsouhlasíme předem a napíšeme do smlouvy – nic se neobjeví až na konci a nic neobjednám bez vašeho vědomí.
Když prodej zastavíte vy, náleží mi polovina sjednané odměny
To platí, pokud se rozhodnete nemovitost neprodávat, pokud odmítnete zájemce, který nabídl dohodnutou cenu, nebo pokud dojde k porušení podmínek smlouvy z vaší strany. Není to trest. V ten okamžik už mám zaplaceného fotografa a inzerci a odvedenou práci, kterou nelze vrátit zpátky – a hlavně jsem po tu dobu odmítala jiné zakázky. Proto vám na první schůzce budu klást otázky na to, jestli jste k prodeji opravdu rozhodnutí. Je lepší si to říct na začátku než v půlce.
Většina realitních kanceláří vám u těchto situací řekne, ať si nejdřív zajdete za právníkem. Já je řeším, a to s vysokou úspěšností:
• prodej zděděné nemovitosti a vypořádání mezi dědici,
• prodej při rozvodu a vypořádání společného jmění,
• nemovitost zatížená exekucí nebo dluhy,
• stavby nezkolaudované nebo nezakreslené v katastrální mapě – zajistím legalizaci, pokud to jen trochu půjde,
• nejasné hranice pozemku a spory se sousedy,
• prodej nemovitosti, jejímž spoluvlastníkem je nezletilé dítě. Pokud je vaše situace mezi nimi, ozvěte se dřív než později. Většina těchto věcí se dá vyřešit, jen to chce čas – a ten je lepší mít.
• Prodej vedu osobně od první schůzky po předání klíčů.
• Mám ekonomické, psychologocké i právní vzdělání a dlouhou praxi, takže vidím i finanční stránku obchodu, nejen tu realitní a také pochopitelně i tu lidskou.
• Kupní cena jde vždy do advokátní nebo bankovní úschovy, nikdy na účet mojí firmy.
• Provizi mám napsanou na webu. Dozvíte se ji dřív, než mě vůbec potkáte.
• Neprodávám za každou cenu. Když je nabídka těžko realizovatelná, neshodneme se na dosažitelné ceně a nebo je tam jiný blok, řeknu vám to.
A co o mé práci říkají klienti, si přečtěte v referencích (https://www.econreal.cz/reference-klientu/)
Jak dlouho prodej trvá?
U bytu v Praze obvykle 2 až 4 měsíce od prvního inzerátu po podpis. U domů a pozemků to bývá déle.
Musím podepsat výhradní smlouvu?
Pracuji pouze na základě výhradní spolupráce. Vysvětlení je celkem jednoduché:
• Rozsah, náročnost a kvalita mé práce
• Investování vlastních prostředků do přípravy nemovitosti i zajištění potřebných podkladů
• Nákup designových prvků přímo pro Vaši nemovitost
• Orientace na vás a priorita zakázky
Pokud Vám někdo nabízí nevýhradní spolupráci, obávám se, že jeho investice do vašeho životního kroku bude adekvátní minimálnímu úsilí, nákladům a též i riziku, že obchod nezrealizuje právě on.
Kdy vám platím?
Na odměnu za realizaci mám nárok až okamžikem podpisu zprostředkovávané (kupní) smlouvy, tedy až v okamžiku, kdy již víte, že prodáváte a kdy získáte peníze za svou nemovitost. V okamžiku, kdy je vše již zrealizované a chybí pouze dokončení přepisu vlastnictví a předání nemovitosti (které opět zajistím). Odměna je realizována ze složené rezervační zálohy kupujícího, takže vy z vlastní kapsy nedáváte v podstatě ani korunu. Předem po vás nechci nic (pokud si zakázky nevyžádá nějaké náklady nad rámec - např. pasport nemovitosti, geometrický plán, legalizace přístaveb apod.).
Co když si prodej rozmyslím?
Náleží mi polovina sjednané odměny. Důvod i to, jak se to liší od situace, kdy kupce nenajdu já, najdete výše v části „Co když k prodeji nedojde“.
Prodáváte i mimo Prahu?
Ano. Působím téměř po celé ČR mimo Moravy (zde je to velmi individuální). Primárně se orientuji na hlavní město, kompletní Středočeský kraj, Liberecko, Příbramsko a též kraj Jihočeský. Pokud však vidím skvělé prodávající, po dohodě i jinde.
Napište mi, o jakou nemovitost jde a co potřebujete vyřešit. Ozvu se vám nejpozději do dvou pracovních dnů. První schůzka je zdarma a k ničemu vás nezavazuje. Ing. Dana Hunčovská · +420 607 990 651 · huncovska@econreal.cz
